资料显示，海优转债信用级别为“A+”，债券期限6年（本次发行的可转债票面利率为第一年0.30%、第二年0.40%、第三年0.80%、第四年1.60%、第五年2.20%、第六年2.70%。），对应正股名海优新材，正股最新价为29.13元，转股开始日为2022年12月29日，转股价为109.82元。

资料显示，正裕转债信用级别为“A+”，债券期限6年（第一年为0.5%，第二年为0.8%，第三年为1.2%，第四年为1.8%，第五年为2.2%，第六年为2.5%。），对应正股名正裕工业，正股最新价为7.95元，转股开始日为2020年7月7日，转股价为9.88元。

8月13日，一个已经停工7年、钢筋锈蚀、外墙剥落的烂尾房地产项目拍出了2.645亿元的价格，不过，这一最终竞买价相较评估价已经打了七折。

该项目位于上海嘉定南翔的银翔湖畔，是名为“睿古蓝”的商办资产，因原业主破产而被法院法拍处置。虽然仅有一人竞价，但是这场法拍关注度不小，共有3000多人次围观。

据阿里资产网站，近一个月来，这个项目已经三次摆上货架，第一次的起拍价与评估价一致，为4.13亿元，结果无人问津；半个月后，起拍价降至3.31亿元，依然流拍；直到8月13日，项目重新以2.645亿元价格起拍，最终顺利成交，成交价格比评估价少了1.485亿元。

根据竞买公告，本次拍卖标的位于上海市嘉定区南翔镇7街坊126/4丘，原业主为秀图（上海）投资有限公司，土地用途为商办，地块面积为1.2万平方米，建筑物总面积5.87万平方米，共十幢，其中商业用地土地期限至2053年，办公用地土地期限到2063年。

公告称，经现场查勘及了解情况，该项目自2014年开工，于2017年上半年停工至今。各幢建筑物外墙墙体可见多处剥落，部分楼面板开裂，钢筋锈蚀，基体部分有积水，建筑物墙面及楼屋面亦可见多处积水和渗水。

根据历史资料，睿古蓝项目虽然是商办性质，但曾规划了247户，户型面积覆盖89-173平方米，应该是计划打造为商办“类住宅”项目。

随着上海“五个新城”的发展，临近嘉定新城的南翔已经成为一个热门居住板块。而睿古蓝距地铁11号线南翔站2公里，北面紧邻银翔湖公园及IT产业聚合区蓝天创业广场。

按照最终2.645亿元的成交总价计算，该项目的成交单价仅为4506元/平方米，而根据贝壳找房，嘉定银翔湖畔的住宅项目的二手挂牌均价达到5.8万-6.6万元/平方米，商业办公性质的“类住宅”二手挂牌价也普遍超过3万元/平方米。

那么“捡漏”该项目的竞买人又是谁？根据竞价结果，掏出2.645亿元买下烂尾项目的是一个名为“南平市延平区和立房地产开发有限公司”的房企。

据企查查，南平市延平区和立房地产开发有限公司有两个自然人股东，分别是李宏亮（持股51%）、刘敏（持股49%），该公司成立于2024年8月7日，注册资本2700万元人民币。也就是说，在竞拍前一周这个公司才刚刚成立，公司所在地为福建省南平市延平区东山路2号。

观点指数研究院认为，近年来法拍已成为商办资产交易的重要方式，不过从全国层面看，商办资产流拍迹象明显，而且不少流拍资产就处于一线城市的核心位置。虽然上海的商办资产交易热度不减，但在商办法拍折价成交仍旧是一个普遍现象。比如今年7月位于上海市黄浦区外马路974号的三盛宏业大楼在一拍流拍后，曾降价约8000万元再度拍卖，最终成交价为8.3亿元，相比10.11亿元的评估价也打了一个八折。该项目坐拥黄浦江畔一线位置，但成交单价只有3.94万元/平方米。

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马一凡

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